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黄奇帆辞职了 重庆房价会暴涨吗?_紫色的股

  近日来有一个重量级的新闻出现了,素有中国最懂金融的市长之称的重庆市长黄奇帆先生正式宣布辞职了。黄奇帆先生到底何许人也很多人并不清楚,这里也没必要详细说一生履历,简单的说一下黄先生的政绩就可以了,近五年来重庆在其中三年连续摘取GPD增速全国第一的桂冠,其余2年也保持12%以上的增速,重庆房地产不限购不限贷5年仅涨12%,涨速也是冠绝全国,嗯,倒数的。

  仅凭这2个政绩,黄市长就是全国人民心目中的第一市长,民间声望碾压所有其他市长,官方认不认我们不管,但是在民间声望排行榜里,他就是第一,无可争议。

  今天,这位好市长宣布要辞职了,一时间关于重庆经济的各种流言都出来的,讨论最广的就是重庆房价马上就要暴涨了,重庆地产开发商就差挂鞭炮恭送黄市长离职了,今天我们主要来讨论一下,黄市长走了之后,重庆房价会暴涨吗?

  一、房价涨跌的根本原因是什么

  在讨论重庆房价会不会因为黄市长离职就暴涨这个话题之前,我们先讨论一下地产运行的本质规律,这里首先要纠正的一个误区就是政府万能论。

  很多人都认为政府是万能的,政府让地产涨他就会涨,让地产不涨他就不会涨,房价涨跌全系与执政者一念之间。

  不可否认,政府具备极大的能量,房价和地价也一向是政府主导的,但是房地产是一个航母,政府有能力引导和控制,但是这艘经济航母一旦启动,要调头是很难的,政府也没有那个能力让他生生逆转方向。

  房地产涨跌的根本原因是供求关系导致的,供大于求就会跌,供小于求就会涨。所以我一向认为,限购限贷的城市是房价没见顶的城市,因为他是靠遏制需求端来维持当前的价格平衡的。不限购不限贷的城市反而是房价见顶的城市,因为他的需求已经完全释放出来了,也达到了供求平衡,那么他就没有暴涨的潜力了,只能维持平稳运行,如果有泡沫,那反而随时可能暴跌。所以我一向坚定主张,那些政府不让你买,限购限贷的北上广城市,虽然价格很高,但是依旧没见顶,只要打开限购限贷,必然还有至少一波上涨。相反,那些不限购不限贷的三四线城市,政府鼓励购买,用尽了所有刺激需求的手段来去库存的城市,才是真正房价见顶的城市,毫无任何投资价值可言。至于为什么那些三四线城市房价这么难涨,很简单,地方政府供应土地过多,严重超过市场消化能力导致供大于求,以至于在一线城市价格节节上涨的时候这些城市还在为去库存烦恼。

  在一线城市里,重庆市绝对是奇葩一朵,5年时间仅上涨12%,严重跑输M2货币增速,甚至跑输银行存款利息,2016年11月份重庆房价仅仅7000多元,投资重庆市房地产的投资客都亏大发了。更可怕的是,重庆并不是靠限购限贷来压制房价做到的,2011-2016的这5年来,全国的主要一线城市都经历了11~14的严控房价,15年的放开房价,16年再度严控的过程,但是重庆没有,重庆多年来一直奉行市场价格市场调节的逻辑,多年来不限购不限贷,政府既不限制买房,我也不鼓励买房,你爱买多少买多少,爱贷多少贷多少,但是重庆房价多年来就是不涨,其奥秘在哪里。

  二、重庆出色的经济

  压房价的手段很多,但是除了极个别的北上广等地,绝大部分地方的政府是没有资格打压房价的,因为他们GDP增速太差,而且辖区内赚钱的企业也不多,财政收入少,为了保住政绩考评,必须依托地产经济,房价高不仅托起了GDP,带来的土地财政也保住了政府的支出需求。

  重庆市不靠地产吃饭的底气硬到了什么程度,重庆连续三年摘取GDP增速第一的桂冠,而且这个GDP增速毫无水分,其他地方的GDP增速有二大法宝,第一个就是房地产,第二就是钢铁煤炭等傻大粗行业。

  重庆的房地产5年不涨,地产商很难赚到大钱,投机客也不来,房地产对重庆GDP增速的贡献远没有其他地方那么大。钢铁煤炭更离谱,全国十年来钢铁产能翻了10倍、煤炭产能翻了3倍,靠钢铁煤炭支撑GDP的地方不是少数,但是重庆十年来没有增加一吨钢铁、煤炭产能,而且产量极低,在重庆的GDP结构里,钢铁煤炭等傻大粗行业占比例极低。

  这些年房价暴涨,全国人民都民怨沸腾,民怨的很大部分都集中在房地产身上,谁能把房地产价格压下来就能收获很大的民心和声望这一点谁都知道,我以前曾经说过,如果能不用房地产支撑GDP,没有一个地方官员想靠土地财政吃饭,不光荣,不光彩,大家都是有进步想法的人。

  但是很多时候,GDP的政绩考核要求压倒一切,2016维持年度GDP增速不低于6.5%是中央定的政策,如果其他经济手段用尽都达不到这个要求,怎么办,只能拉房地产了,为了GDP合格达标,无论是环境还是居民幸福感,都不是不可以暂时牺牲的,官员的确想收获民间声望,但是如果对应的代价是考核不达标,那也就只能算了。

  所以,绝大部分地方是没有资格去打压房价的,土地财政和地产GDP占其比重非常大,只有北上广等寥寥几个经济非常健康的地方有这个条件打压。

  那为什么北上广的房价下不去,反而涨的最猛,那是因为这几个地方虽然有条件不靠土地财政吃饭,但是供需失衡,供应端始终跟不上,只能靠打压需求端来维持一个平衡。这里,重庆巨大的土地储备和创新的地票制度,就大放异彩了。

  三、土地储备和地票制度

  中国有严格的土地制度,18亿亩耕地红线不可逾越,不是说你城市要发展要扩张,你想占多少耕地就占多少耕地,18亿亩耕地红线早就快守不住了,中国目前控制用地规模控制的特别严格。你城市发展要再圈一片地,可以,但是你占的耕地,你要用其他渠道补回来,否则就是违规行为。

  2002年,也就是黄奇帆就任重庆副市长的第二年,重庆市为了以后城市发展的长远规划建立了土地储备制度,大量的进行圈地,当时一共储备了40万亩地,用了15年,一共使用了20万亩,目前还剩余20万亩左右,按目前的发展速度,还可以支撑15年的城市发展使用。这个巨量的土地储备,为重庆能长期压制房价提供了弹药基础,也为黄市长在11~16年摘取全国房价涨幅倒数第一的桂冠提供了强有力的保障。这个制度是当时的现任市长拍板决定的,不过黄奇帆是01年就任重庆副市长的,当时情况如何不好说,姑且算黄市长一半功劳吧。

  在这个基础上,2007年重庆还发明了地票制度,08年获得国务院批准,这个发明创新是重庆独有,至今也只有重庆在用。

  所谓地票制度,就是农村的宅基地,该农民自愿拆除房屋,将这个宅基地复垦为农田,经过严格的验收合格之后,将这片地从农村建设用地里除名,归类于农耕用地,那么耕地指标就出来了,这个农民就获得了一张地票。这个地票可以拿到地票交易中心去出售,地产商收来之后,就获得了一个占耕地的指标,可以占用离城区较近的农耕用地来做地产开发。这样城区附近的耕地,就不再是花钱也不能碰的红线雷区了,有了地票,谈妥了价格,你就可以买来占用这片耕地。

  地票制度,符合中央的耕地红线制度,也给乡下农村人提供了一个致富渠道,城市化增值的土地溢价并不只是城中村的农民才能享受了,从这个打开的缝隙里,重庆直辖市里任何山沟沟里的农村人,都能一定程度的分享财富增长的溢价。

  地票制度的创新堪称功德无量,他提供的土地指标占据重庆每年新增城市建设用地的20%左右,而且大家都知道,农民大量进城之后,农村建设用地,也就是宅基地其实浪费非常严重,但是宅基地怎么也比农田值钱,所以大量农民宁可不住,也不能浪费宅基地指标。发达国家的历史上,都是城市建设用地不断增加,农村建设用地不断减少的过程,但是中国实行城乡二元分化,城市建设用地不断增加,农村建设用地也也不断增加,还要守住18亿亩的耕地红线,地从哪来?现在打通了一个交易缝隙之后,不值钱的农村建设用地,可以通过复垦为农田从农村建设用地里除名,再不占用耕地指标的前提下进行城市化扩张,而一辈子贫穷的农民也提供了一个致富的渠道,复垦的耕地仍然归自己种植,至于宅基地是否要复垦换去地票,全凭自愿,你觉得市场价划算你就卖地票,你觉得不划算就继续住在你的宅基地里,没有强拆这种事情发生。

  02年建立的巨量土地储备,和07年发明的地票制度,为重庆的城市化扩张提供了源源不断的土地供应,可以说重庆虽然是一个一线城市,但是土地供应的富裕程度丝毫不亚于那些三四线的地级市,属于供应溢出。

  关于土地储备这方面插一个题外话,土地储备最可怜的就是深圳,深圳早就一亩地都没有了,当初划得特区全部都占光了,出了深圳门口就是广东省了,对于土地广东省寸步不让,道理也很简单,深圳富裕,广东省其实并不太富裕,靠近深圳附近的土地富裕程度都是堪比广东省会广州市的,假如行政划分都划给你了,广东的GDP和财政收入就会猛降,凭什么给你啊。所以深圳没有一点办法,只能靠填海和高成本的城中村拆迁来获得城市建设用地,深圳并不靠土地财政吃饭,因为他无地可卖,相反居高不下的房价严重挤压了深圳实体经济的发展,好几个深圳大企业偷偷外迁的新闻早就见报纸了我也不赘述了。北京,上海也类似,只不过情况比深圳好一点就是了,也是不断涌入的人口和资金带来了巨大的土地需求,但是供应的土地跟不上去,毕竟从人口涌入和资金涌入这一方面来说,北上广深的压力是远大于重庆的。

  四、从政治上分析下任市长的心理

  现在我们看出来了,重庆市首先的GDP增速全国第一,经济底子好,地方官有底气不吃土地饭,其次重庆有巨大的土地储备,重庆市的发展无论需要多少土地,他都供应的上,不存在无地可供这回事。

  但是如果新任市长张国清硬要拉升重庆房价,能否拉的起来呢,还是能拉得动的,手段也很简单,首先就是压缩土地供应,人为制造供应不足的情况,地价一升,房价就会升,房价具备了增值效应之后,投机客就会远远的不断的赶过来,需求端就会扩大。当房地产市场的供应量小于需求量的时候,房价一定会上升,反之亦然。

  新市长有能力拉升房价,那么他有没有动力去拉升房价呢,我的判断是没有。

  首先,黄奇帆市长的经济底子打的太好,经济这东西是一个慢活,不是说你做了一件事,当年就能见效的,做了一个正确的决策,GDP未必立竿见影的就起来了,做了一个错误的决策,GDP也不会立竿见影的就下去,这也就是好多市长看不清未来的时候,优先选择傻大粗行业来冲GDP的原因,因为他立竿见影。

  黄市长打的底子,即便新市长无为而治,也足够吃好几年安稳饭的,GDP增速绝对符合考核标准,新市长不会被逼到被迫靠房地产救GDP这种程度。

  其次,是声望问题,黄市长靠GDP增速全国第一和房价增速全国倒数第一这二个第一获得了巨大的民间声望,这二个指标同时创下第一堪称前无古人,也未必一定后有来者。新市长无论怎么努力,也顶多维持这个标准,黄市长经济治理的太好,其政绩始终是新市长头上的阴云,因为太难超越了。

  但是不超越归不超越,别搞的太难看,黄市长治理重庆十五年,创下二个第一,然后重庆市交到你手里了,新市长3年时间把重庆市GDP打下去了,然后房价增速搞成了全国第一,整个一反过来,那就是黄市长政绩做到了全国第一,你做到了全国倒数第一,脸都会被打肿了,活脱脱的牺牲自己来给黄市长巨大的声望再度增光添彩,证明了重庆离开黄奇帆就玩不转了,是黄奇帆把重庆这个烂泥坑打造成西部明珠的,不信你看黄市长刚辞职几年啊,重庆就变成这幅鬼样子了。

  要知道大家都是有进步想法的人,虽然任人唯亲是中国自古以来甩不开的弊端,但是亲归亲,亲信里面也是有才华的人,才能获得更高的提拔,也就是又红又专,如果你只红不专,那么这辈子你就安安心心的做个市长吧,别想再进一步了。

  所以,新市长绝对不会容忍房价大幅飙升,牺牲自己来给黄市长已经带上的王冠之上再增加一颗璀璨的明珠,可以不超越黄市长,但是绝对不能做的太烂,尤其是17年全国中央的主基调就是压制房价的基础之上,重庆房价涨速从倒数第一突然蹦到了全国第一,这是巨大的政绩丑闻。

  我知道大家是觉得重庆这么多年不涨,是巨大的房地产洼地,期望投机一把,让重庆市的房价恢复到和其他一线城市持平的程度,这一段可以告诉你,即便黄市长走了,新市长可以让重庆房价不再常年不涨恢复和通胀持平的程度,但是绝对不会容忍那么巨幅的上涨,要知道重庆目前均价是7000,基数低,升个3000,都是巨大的涨幅,这个涨速数据一出来,新市长简直无脸面对江东父老。

  五、房价的泡沫和洼地问题

  首先,重庆的房价是肯定没有泡沫的,而北上广深的房价是肯定有泡沫的,但是这并不代表重庆房价一定会涨,没有泡沫不代表重庆就是房产价格洼地,是否有泡沫和是否是房产价格洼地,是完全区分开的。简单的说,重庆没有泡沫但是房产价格并没有低估,北上广有泡沫,但是房产价格目前是低估状态,很绕口是把,下面给你仔细说说。

  是否存在泡沫,只是表示未来某一天泡沫破裂的时候,北上广会大跌,但是并不代表重庆那个时候就不会跌,只是跌的少而已。

  重庆目前的价格,不是靠压制需求端获得的平衡,而且完全放开了需求端,不限购不限贷,而且政策有持续性,多年都是如此,可以说该买的,想买的,都已经买了,尤其见到其他城市暴涨到如此程度而重庆那么便宜,甚至可以说不仅重庆的刚需早就买进去了,甚至一部分外地的投机资金,也埋伏在了重庆里面赌一把,重庆之所以不涨,完全是巨大的土地供应给硬生生把地价打下去的,你需求增多,我就多供应土地,使劲卖地盖房子,总能压制住你。

  北上广不一样,北上广的人口涌入和高净值人群的涌入太厉害了,当年逃离北上广的那群人,去老家转悠了一圈发现不合适,又都回去了,外来人口居高不下,而且不断优胜劣汰,优秀人口不断集中导致房价不断攀升,新增的土地供应远远不足,只要有无穷尽供应的土地,没有压不下来的房价,但是北上广做不到,该圈的土地都圈了,当年北京还在唱五环之歌,如今七环都开通了,你知道北京要圈下七环,需要补偿的耕地指标有多难弄吗,就这都无法满足北京的土地需求。北京的土地储备已经没有太多了,不得已只能靠压制需求端也就是限购限贷来解决问题,最近听说再搞京津冀一体化战略,也就是把北京内的人口拼命外迁来解决这个人口涌入的问题来降低需求,至于成效如何我们回头再看,不过目前来说北京依然是供不应求的。

  重庆已经释放了他全部的需求来达到目前这个价格平衡,北上广压抑了许多需求也达到了一个价格平衡,所以你并不能说重庆价格便宜他就一定是价格洼地,没这回事。所以,北上广有泡沫但是他是价格洼地,重庆没泡沫但是他不是价格洼地。

  至于泡沫何时破裂,可能是5年,也可能是10年,我有一个判断标准,就是北上广打开限购限贷全力鼓励居民购房释放全部需求但是房价依然不涨的时候,则房价见顶,这个判断标准足够我们逃顶用了,不用过于担心泡沫破灭。你天天担忧泡沫破灭,泡沫终究会破,但是我问你,如果泡沫10年不破你怎么办,你等得起吗,找到一个标准,能够楼市逃顶不就行了。

  六、投机资金涌入重庆

  在黄市长传出离职传闻这2个月里,今年10月~12月,重庆的房地产交易量猛增,其他城市被限购限贷的资金都跑来重庆赌一把了,带动重庆价格也有所上升,毕竟重庆不限购不限贷,不管你是重庆人还是东北人,都能来重庆购房并享受贷款,只要买的人多了,价格自然上涨。

  这部分投机资金注定会失望的,重庆的房价低迷从来都不是市长用行政命令不准他涨导致的,而是用实际行动大量供应住房用地来压抑的,重庆房价那么多年不涨,涨幅甚至跑不赢银行存款,而全国央行发行那么多货币,可以说重庆房价其实是在贬值的,重庆的房价走势非常像那些商品房满地都是但是房价始终不涨的三四线地级市,他们的共同特征都是巨量的住宅用地供应远远超过了需求导致房价低迷不振。

  重庆的房价,可以上涨,但是涨速肯定不会太快,最多也就是全国平均水平,绝对不会从倒数第一跳到全国涨速第一,黄市长当年储备了40万亩用地,用了15年,如今还剩一半,远远不到无米下锅的地步,只要新市长不愿意牺牲自己给黄市长增光添彩,他一定会动用这剩余的20万亩地来压制房价。

  七、重庆房价什么时候会暴涨

  首先,经济的走势要差到能把下任市长逼得走投无路,即便是饮鸩止渴也要拉升房地产来保GDP,毕竟毁掉自己声望和前途虽然不好,但是如果GDP搞的实在太差马上就要下课,那也顾不得了。

  其次,你需要盯紧重庆每年的土地供应量,重庆不是沿海城市,人口涌入和资金涌入都不是压力特别大,需求端的波动不会很剧烈,如果新市长铁了心要拉地产救GDP了,开始的时候一定是收缩土地供应,然后制造地王,如果地价上不去,那么不要指望房价会暴涨,毕竟房价的一大半都是地价构成的。

  最后,关注重庆有没有新的刺激需求端的政策出现,重庆目前不限购不限贷,首付3成,可以说这方面的政策几乎是没有什么空间了,不过如果像东北那样打算推个零首付出来,那也是能刺激刺激房价的。不过零首付这东西,东北推出来就瞬间被中央打回去了,重庆推出的可能性无限接近于0,这里列出,仅仅只是理论探讨。

  上述123,我前文都分析过了,可行性都很低,新市长不会做的,除非他真的玩的很渣把重庆经济给毁掉了,新市长张国清的履历我看过,还不错,也是人才,即便无法超越黄奇帆的政绩,也不至于玩的那么菜,几年之内不至于在经济上走投无路。

  八、结语

  黄奇帆市长是中国目前最懂经济的市长,他也不喜欢别人称呼他为市长,更喜欢别人以经济学家来看待他,他曾经发表过大量的经济言论,包括股市的杠杆融资、宝万之争等,当年接替肖刚的新证监会主席人选,民间呼声最大的就是重庆市长黄奇帆,官阶够专业知识也够。从治理重庆15年的战果来看,能把重庆从一个不算特别出彩的直辖市,用15年的时间治理成14~16年连续三年获得GDP增速第一并且房地产涨速全国倒数第一这种震撼全国的政绩,黄市长不愧是经济学家,当之无愧。

  黄市长如今已经年满65岁,已到正部级退休年龄,从市长之位辞职是迫不得已,后续任命还不清楚,即便升任副国级,也只能干到70岁。

  中国需要更多的黄奇帆,一个黄奇帆退休了不要紧,希望后面能涌现出更多的黄奇帆来把全国各市的经济都治理上来的同时还能把房价打下去,那么善莫大焉。

  关于全国房价我还有一篇文章《中国的房价什么时候会崩盘?》,写于10月份,作者

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